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              市住建局關于貫徹實施《廣州市物業管理條例》的意見

              關于貫徹實施

              《廣州市物業管理條例》的意見

              為貫徹實施《廣州市物業管理條例》,做好《廣州市物業管理條例》和《廣州市物業管理暫行辦法》(以下簡稱“《辦法》”)等本市法規、政府規章、規范性文件的銜接工作,利于業主、物業使用人、業主委員會、物業管理委員會、建設單位、物業服務人、行政管理部門、街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會等個人、單位理解和執行《廣州市物業管理條例》(以下簡稱“《條例》”),現就《條例》的實施提出以下意見:

               

               01同一事項的法律適用

              按照《中華人民共和國立法法》等規定,在《條例》施行后,《條例》與《辦法》等本市法規、政府規章、規范性文件之間對同一事項的規定不一致的,適用《條例》的規定。

                

              02物業服務區域的劃定或備案

              在《條例》施行后,新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前,其物業服務區域的確定按照《條例》第十二條第一款規定執行。

              在《條例》施行后,土地使用權已劃撥、已出讓的新開發建設項目但尚未劃定物業服務區域的,以及已實施物業管理的建設項目但尚未劃定物業服務區域的,應當按照《廣東省物業管理條例》第八條第一款、第二款、第三款的規定,分別由建設單位、物業服務人、街道辦事處或者鎮人民政府向區住房建設行政主管部門申請辦理區域備案手續。

              備案需提交的資料,在《辦法》未廢止前,可以按照《辦法》的規定執行;在《辦法》廢止之日起,由市住房城鄉建設局另行制定后頒布。

               

              03首次業主大會籌備組的期限

              在《條例》施行前,首次業主大會籌備組(以下簡稱“籌備組”)已成立,且在《條例》施行后工作期限未屆滿的,籌備組的工作期限按照《辦法》第三十三條規定執行,籌備組自工作期限屆滿之日起解散。

              在《條例》施行后工作期限未屆滿的籌備組,可以繼續籌備成立首屆業主委員會工作,但應當按照《條例》的規定組織召開業主大會會議,表決《管理規約》和《業主大會議事規則》,組織選舉首屆業主委員會委員。

              在《條例》施行后存在工作期限未屆滿的籌備組,又有業主申請成立物業管理委員會的,可以按照《條例》第四十七條等規定成立物業管理委員會?;I備組在其工作期限內負責籌備成立首屆業主委員會。在籌備組工作期限屆滿且未成立首屆業主委員會的,由物業管理委員會負責籌備成立首屆業主委員會。

               

              04業主共同決定或者業主大會的表決規則

              在《條例》施行前,《辦法》第三十四條第一款規定業主共同決定事項已投票結束的,表決規則適用于《辦法》第三十四條第二款等相關規定。

              在《條例》施行后,《條例》第二十二條第一款規定的業主共同決定事項,應當按照《條例》第二十二條第二款、第二十八條、第二十九條、第三十條等規定進行表決。

               

              05管理規約和議事規則的修改

              在《條例》施行前,經業主大會表決通過的管理規約、業主大會議事規則及其他相關文件,其約定的相關事項與《條例》規定不相符的,業主委員會應當在《條例》施行后,按照《條例》的規定修改管理規約、業主大會議事規則及其他相關文件,并提交業主大會表決。

              街道辦事處、鎮人民政府應當會同區住房建設行政管理部門,指導業主委員會按照《條例》的規定修改管理規約、業主大會議事規則及其他相關文件。對拒不修改管理規約、業主大會議事規則及其他相關文件的,街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主大會、業主委員會限期修改或者撤銷管理規約、業主大會議事規則及其他相關文件中違反《條例》的相關內容。

               

              06業主委員會的選舉和換屆

              成立物業管理委員會

              業主需要成立首屆業主委員會的,應當按照《條例》第四十七條的規定,先向街道辦事處、鎮人民政府申請成立物業管理委員會。街道辦事處、鎮人民政府應當主動聽取業主意見,加強物業管理委員會制度的宣傳,動員業主、特別是動員黨員業主支持并報名參加物業管理委員會,依法組織成立物業管理委員會。

              籌備成立首屆業主委員會

              物業管理委員會應當按照《條例》的規定,起草管理規約、業主大會議事規則,通過召開座談會等有效方式,聽取業主對管理規約、業主大會議事規則草案的意見并集體討論,在草案成熟后提交業主大會表決。

              物業管理委員會應當按照《條例》相關規定和業主大會議事規則約定,組織產生首屆業主委員會委員候選人,要鼓勵和支持黨員業主報名參選業主委員會委員;候選人符合《條例》規定和業主大會議事規則約定的,提交業主大會表決。

              依法刻制、管理和使用印章

              業主委員會應當按照《條例》第三十九條第三款等規定刻制、管理和使用業主大會、業主委員會的印章,并自刻制印章之日起10日內,將印章樣式書面報告街道辦事處、鎮人民政府。同時,業主委員會應當在管理規約中明確印章管理制度,依法依規管理和使用印章。

              區住房建設行政管理部門應當會同街道辦事處、鎮人民政府加強對業主大會、業主委員會印章的監督管理工作,對未按照《條例》規定刻制、使用、移交業主大會或者業主委員會印章的行為,依照《條例》第一百零一條的規定查處。

              換屆選舉業主委員會

              按照《廣東省物業管理條例》第三十四條規定,業主委員會任期屆滿3個月前,應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

              業主委員會任期屆滿但未選舉產生新一屆業主委員會的,業主可以按照《條例》第四十七條規定,向街道辦事處、鎮人民政府申請成立物業管理委員會,由物業管理委員會組織換屆選舉業主委員會。

               

              07物業管理的備案和信息填報

              在《條例》施行后,建設單位、物業服務人需要備案的有:《廣東省物業管理條例》第八條第一款、第二款規定的物業服務區域備案,《條例》第三十九條第一款規定的業主委員會備案和《條例》第八十二條第一款規定的業主大會決定自行管理備案。

              《條例》取消了《辦法》規定的前期物業管理中標備案、前期物業服務合同備案、承接查驗備案和物業服務合同備案,《條例》第五十四條、第六十條、第七十七條規定了建設單位、物業服務企業,應當在規定時間內、在本市物業管理信息平臺填報前期物業管理招標、承接查驗和合同等相關信息。

               

              08督促建設單位履行相關義務

              各區住房建設行政管理部門、市物業專項維修資金管理中心應當按照《條例》第十六條規定,第五十四條至第六十四條、第九十一條等相關規定,督促建設單位履行10項主要義務:包括配建物業服務用房、選聘前期物業服務企業、制定臨時管理規約、與物業服務企業進行承接查驗、向物業服務企業移交相關資料、向物業買受人交付承接查驗協議、和物業買受人簽署物業交付文件、將共有部分申請登記為業主共有、設置并公開建設工程總平面圖、交存首期維修資金的義務。

              各區住房建設行政管理部門應當在建設單位銷售首套房屋、向業主交付首套房屋等關鍵節點,核查建設單位有無履行相應義務;市物業專項維修資金管理中心應當在建設單位辦理物業所有權首次登記時,核查建設單位有無履行交存首期維修資金的義務。

               

              09督促物業服務人履行相關義務

              各區住房建設行政管理部門應當按照《條例》第四章、第五章、第六章的相關規定,督促物業服務人履行10項主要義務:包括與建設單位進行承接查驗、執行物業服務合同約定服務事項、答復業主對物業服務情況提出的詢問、勸阻并制止違反管理規約行為、配合基層政府做好社會治理、制定相應安全管理制度并組織實施、執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施、建立完善檔案制度、公開服務信息、公開物業服務費信息的義務。

               

              10加強物業管理活動的監督管理

              各區住房建設行政管理部門應當會同街道辦事處、鎮人民政府及相關職能部門,督促業主、物業使用人、業主委員會、物業管理委員會、建設單位、物業服務人依法開展物業管理活動,對新建項目物業服務用房配置、新建項目承接查驗、業主收樓、共有部分登記、設置并公開建設工程總平面圖、信息填報及公開、物業服務費公開、業主大會會議、共有資金、新舊物業交接等10個重點環節加強監督管理,對發生的違規行為依法查處違規行為,切實維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益。

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              發布時間:2021-01-22 17:10
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